Оценка экономической эффективности проекта редевелопмента бывшей общественно-деловой зоны, направленного на строительство жилой недвижимости. Подглавы 2.1, 2.2, 2.3

Глава 2. Методические основы и разработка алгоритма управления проектами редевелопмента общественно-деловых зон

2.1. Анализ критериев оценки экономической эффективности проектов редевелопмента

Редевелопмент реализуется в трех основных вариантах:
- использование или перепланировка объектов недвижимости, которые были разработаны, оснащены соответствующей инфраструктурой, но фактически не эксплуатировались по различным причинам;
- активизация использования объекта недвижимости путем включения дополнительного функционала для повышения экономической, физической и социальной эффективности объектов коммерческой недвижимости;
- повторное использование объектов коммерческой недвижимости, где имеющиеся возможности и структура здания преобразуются для повышения экономической и инвестиционной привлекательности [3].
Процессы редевелопмента развиты в большинстве стран мира, в большинстве случаев это частные проекты, но заказы могут быть организованы и муниципалитетами, либо иными органами государственной власти. Он может рассматриваться и как технология управления объектами коммерческой недвижимости, и как способ преобразования городских территорий, что говорит о широкой площади его применения. Можно выделить два основных направления редевелопмента, во-первых, внесение конструктивных изменений в объект недвижимости, а во-вторых, фактическая регенерация как объекта недвижимости целиком, так и территорий. Таким образом, можно говорить о полном, частичном и поверхностном редевелопменте коммерческой недвижимости.
Полный редевелопмент подразумевает кардинальное преображение, именно применяя его промышленные объекты становятся торговыми центрами, арт-студиями, игровыми комплексами и т.д. Его использование предполагает разработку концепции проекта, проработку архитектурной идеи, изменение целевого назначения земельного участка, проведение широких маркетинговых мероприятий. Частичный редевелопмент подразумевает процесс реконструкции или модернизации коммерческой недвижимости, частичное переразвитие объектов недвижимости, модернизации или обновления территорий. В этом случае объект недвижимости проектируется в рамках существующего целевого назначения или с небольшими корректировками. Поверхностный редевелопмент, не подразумевает серьезных изменений существующих объектов коммерческой недвижимости, чаще всего ему подвергаются административные здания [4].
После того как руководство выделило средства на конкретный проект, оно должно отказаться от других инвестиционных возможностей, которые могли бы быть реализованы с использованием тех же средств. Альтернативные издержки отражают прибыль, которую можно получить от упущенной лучшей альтернативной инвестиционной возможности. Упущенные возможности могут включать не только капитальные проекты, но и финансовые инвестиции или другие социально желательные программы. Менеджменту следует инвестировать в предлагаемый проект только в том случае, если он принесет доход, по меньшей мере равный минимальной приемлемой норме прибыли (MARR) от упущенных возможностей, предусмотренных организацией.
В целом MARR, указанный высшим руководством частной фирмы, отражает альтернативную стоимость капитала фирмы, рыночные процентные ставки по кредитам и займам, а также риски, связанные с инвестиционными возможностями. Для государственных проектов MARR определяется государственным органом. Определенный таким образом общественный MARR отражает соображения социального и экономического благосостояния и называется социальной нормой дисконтирования.
Независимо от того, как MARR определяется организацией, MARR, указанный для экономической оценки инвестиционных предложений, имеет решающее значение для определения того, является ли какое-либо инвестиционное предложение целесообразным с точки зрения организации. Поскольку MARR организации часто не может быть определен точно, для оценки чувствительности потенциала проекта к изменениям значения MARR целесообразно использовать несколько значений MARR.
Основной принцип оценки экономических затрат и выгод от инвестиций в новые объекты заключается в нахождении совокупности индивидуальных изменений в благосостоянии всех сторон, на которые влияют предлагаемые проекты. Изменения в благосостоянии обычно измеряются в денежном выражении, но есть исключения, поскольку некоторые эффекты не могут быть измерены непосредственно с помощью денежных поступлений и расходов. Примеры включают стоимость человеческих жизней, спасенных благодаря повышению безопасности, или стоимость деградации окружающей среды. Трудности в оценке будущих затрат и выгод связаны не только с неопределенностью и надежностью измерений, но также с социальными издержками и выгодами, возникающими в качестве побочных эффектов. Кроме того, доходы и расходы, связанные с финансовыми операциями, такие как проценты и субсидии, также должны учитываться частными фирмами и государственными учреждениями.

2.2. Анализ методики оценки экономической эффективности проектов редевелопмента

Системный подход к экономической оценке объектов состоит из следующих основных этапов:
1. Создать набор проектов или покупок для рассмотрения инвестиций.
2. Установить горизонт планирования для экономического анализа.
3. Оценить профиль денежных потоков для каждого проекта.
4. Указать минимальную привлекательную норму доходности (MARR).
5. Установить критерий принятия или отклонения предложения или выбора лучшего из группы взаимоисключающих предложений на основе цели инвестиций.
6. Выполнить анализ чувствительности или неопределенности.
7. Принять или отклонить предложение на основании установленного критерия.
Целью инвестиций в объекты частного сектора обычно считается максимизация прибыли в течение определенного периода времени. Аналогично, целью государственного сектора является максимизация чистой социальной выгоды, что аналогично максимизации прибыли в частных организациях. Учитывая эту цель, метод экономического анализа будет оцениваться по надежности и легкости, с которой можно прийти к правильному выводу при выборе проекта.
Основной принцип, лежащий в основе решения о принятии и выборе инвестиционных проектов, заключается в том, что если организация может одолжить или занять столько денег, сколько она пожелает, в MARR, то цели максимизации прибыли лучше всего соответствует принятие всех независимых проектов, чистая приведенная стоимость которых основана на указанные MARR неотрицательны, либо путем выбора проекта с максимальной неотрицательной чистой приведенной стоимостью среди набора взаимоисключающих предложений. Критерий чистой приведенной стоимости отражает этот принцип и является наиболее простым и однозначным при отсутствии бюджетных ограничений. Различные методы экономической оценки при правильном применении дадут один и тот же результат, если в качестве основы для принятия решения используется критерий чистой приведенной стоимости.


2.3. Алгоритм управления проектами редевелопмента общественно-деловых зон

Инвестиционно-строительные проекты в системе управления проектами являются наиболее уязвимыми по причинам высокой капиталоемкости, привязки к определенной территории и влияния других внутренних и внешних факторов, поэтому должны обладать исключительной динамичностью управления для обеспечения качественной реализации и необходимого уровня доходности, а также соответствовать принципам устойчивого развития городских территорий. При этом, развитие производственных зон в городе путем редевелопмента может быть полноценным не только с позиции экономического развития территории, но и при условии взаимосвязанного решения возникающих здесь проблем градостроительного характера, трудоустройства населения, охраны окружающей среды и соответствующих преобразований в социальной сфере и административно-правовой системе крупных городов.
Выделяют 8 этапов (таблица 2) редевелопмента, через которые проходит каждый проект, направленный на улучшение рассматриваемого объекта.